ภาษีสำหรับ ‘กำไรที่ยังไม่ถือเป็นรายได้’ คือส่วนที่ขาดหายไปของปริศนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง

ด้วยราคาที่อยู่อาศัยยังคงปรากฏอยู่ในข่าวแนวคิดของนักปรัชญาในศตวรรษที่ 19 จอห์น สจวร์ต มิลล์ สามารถช่วยปรับปรุงความสามารถในการจ่ายได้หรือไม่? ในปี 2558 เจ้าของที่ดินบางรายใกล้กับโรงพยาบาล Northern Beaches ที่เสนอในซิดนีย์ได้รับการเสนอราคามากกว่าสองเท่าของมูลค่าตลาดปกติของพื้นที่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขา พวกเขายืนหยัดเพื่อทำกำไรก้อนโตจากการเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขตและการอัปเกรดโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้องกับ

การลงทุนภาครัฐมูลค่า พันล้านดอลลาร์ออสเตรเลียในโรงพยาบาล

ในขณะที่หลายคนอาจพูดว่า “ขอให้พวกเขาโชคดี” มิลล์ – แชมป์เปี้ยนแห่งเสรีภาพส่วนบุคคล – อาจตั้งข้อสงสัยกับผลกำไรที่ได้มาด้วยการถามว่า:

ใครบ้างที่มีสิทธิ์ในการเพิ่มมูลค่าที่ดินที่เกิดจากการอนุมัติการวางแผน โครงสร้างพื้นฐานใหม่ การเติบโตของประชากร หรือการพัฒนาทั่วไปของเมืองและเมืองต่างๆ

สำหรับมิลล์ คำตอบก็คือการเพิ่มขึ้นซึ่งเขาเรียกว่า “ส่วนเพิ่มที่ยังไม่ถือเป็นรายได้” เป็นของชุมชน อย่างถูก ต้อง ไม่ใช่ของเจ้าของที่ดินแต่ละคน จนกระทั่งในศตวรรษที่ 20 ผู้นำทางการเมืองหลายคน รวมทั้งวินสตัน เชอร์ชิลล์เห็นด้วยกับมิลล์

สิ่งนี้เกี่ยวข้องกับความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยได้อย่างไร

เหตุผลหลักที่ชาวออสเตรเลียลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือความคาดหวังถึงผลกำไรจากการขายหุ้นในอนาคต (หลังหักภาษี) (กล่าวคือ การเพิ่มที่ยังไม่ถือเป็นรายได้) มากกว่ารายได้ค่าเช่า จึงยินดีจ่ายมากกว่าราคาที่สะท้อนรายได้ค่าเช่า

ระบบการจัดเก็บภาษีในปัจจุบัน ในขณะที่จัดเก็บภาษีบางส่วนจากกำไรจากการขายหุ้นสนับสนุนกลยุทธ์นี้โดยส่วนใหญ่ผ่านการใส่ภาระผูกพันเชิงลบและส่วนลดภาษีกำไรจากการขายหุ้น การสอบถามเกี่ยวกับระบบการเงินของรัฐบาลกลางในปี 2014 สรุปได้ว่า:

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปฏิบัติด้านภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยของนักลงทุนมีแนวโน้มที่จะส่งเสริมการลงทุนแบบเก็งกำไรและเก็งกำไรในที่อยู่อาศัย

การชดใช้ส่วนเพิ่มที่ยังไม่ถือเป็นรายได้ของ Mill ผ่านภาษีกำไรจากการขายที่ดินที่สูงขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยของนักลงทุนสามารถช่วยให้ที่อยู่อาศัยมีราคาถูกลงได้หรือไม่?

การตรวจสอบภาษีของ Henry ยอมรับว่าภาษีมูลค่าที่ดินจะลดราคา

ที่ผู้ซื้อเต็มใจจ่าย หลักการเดียวกันนี้จะนำไปใช้กับภาษีผลได้จากทุนจากที่ดิน ซึ่งอาจถูกมองว่าเป็นภาษีมูลค่าที่ดินรอการตัดบัญชีประเภทหนึ่ง ธนาคารกลางแห่งนิวซีแลนด์คาดว่าการเพิ่มภาษีจากกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์จะลดแรงกดดันต่อราคาที่อยู่อาศัย

วิธีการชดใช้ ‘ส่วนเพิ่มที่ยังไม่ถือเป็นรายได้’

ภาษีผลได้ จากทุนของรัฐบาลกลาง (CGT) ถูกนำมาใช้ในออสเตรเลียในปี พ.ศ. 2528 โดยมีการเพิ่มภาษีจากผลได้จากทุนไปยังรายได้อื่น ตั้งแต่ปี 1999 กำไรจากการขายหุ้นอาจมีสิทธิ์ได้รับส่วนลด 50%สำหรับจุดประสงค์ทางภาษี

กำไรจากการขายหุ้นจะถูกเก็บภาษีตามอัตราภาษีของแต่ละบุคคล โดยเป็นแรงจูงใจในการขายสินทรัพย์หรือใช้วิธีอื่นเพื่อลดผลกระทบของ CGT

ดังนั้น เพื่อให้มีประสิทธิภาพมากขึ้นในการลดราคาที่ดิน CGT ในอสังหาริมทรัพย์จะต้องได้รับการปฏิรูปเพื่อให้ใช้ในอัตราคงที่ (โดยไม่มีการหักเงิน) แทนที่จะเป็นส่วนหนึ่งของรายได้ทั่วไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง CGT ที่ปฏิรูปนี้จะดึงดูดมูลค่าที่ดินบางส่วนที่เพิ่มขึ้นซึ่งเป็นผลมาจากการอนุมัติการวางแผน

อัตราภาษีแบบคงที่สามารถเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จากอัตราที่ลดลงในช่วงระยะเวลาปรับปรุง แต่ละขั้นตอนในการเปลี่ยนแปลงสามารถประเมินผลกระทบต่อราคาได้

เนื่องจากการเพิ่มขึ้นที่ยังไม่ถือเป็นรายได้ของ Mill เกี่ยวข้องกับที่ดินเท่านั้น CGT ทรัพย์สินจะถูกเรียกเก็บจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินที่ยังไม่ได้ปรับปรุง (ดัชนีสำหรับอัตราเงินเฟ้อ) นั่นคือจะไม่รวมมูลค่าของการปรับปรุง ที่อยู่อาศัยหลักจะยังคงได้รับการยกเว้น และจะต้องชำระภาษีเมื่อทรัพย์สินนั้นถูกขายเท่านั้น

เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว การปฏิรูป CGT ที่เสนอก็มีแนวโน้มที่จะทำให้ราคาที่ดินลดลง แต่ในทางปฏิบัติจะส่งผลกระทบต่อนักลงทุนเท่านั้น การย้ายบ้านจะไม่ได้รับผลกระทบเนื่องจากราคาจะถูกลงทั้งสองด้านของสมการการซื้อ-ขาย

การสนับสนุนการลงทุนเพื่อซื้อที่พักอาศัย – เช่นเดียวกับนโยบายภาษีในปัจจุบัน-มีแนวโน้มที่จะเพิ่มราคาอสังหาริมทรัพย์และดึงดูดผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านของตนเอง ดังนั้นพวกเขาจึงมีโอกาสมากขึ้นในการหยั่งรากลึกในชุมชนท้องถิ่นที่พวกเขาเลือก

การทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาย่อมเยามากขึ้น เช่น การเก็บภาษีจากผลได้จากทุนที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น จะส่งเสริม ” สังคมที่เหนียวแน่นและยุติธรรม ” มากขึ้น ดังที่การไต่สวนของวุฒิสภาเกี่ยวกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของวุฒิสภาในปี 2551 พบว่า

นักลงทุนส่วนใหญ่มีแรงจูงใจจากความคาดหวังของกำไรจากการขายหุ้นในอนาคตหลังหักภาษี ดังนั้นการปรับความคาดหวังเหล่านั้นโดยการเพิ่มภาษีจากกำไรจากการขายที่ดินจึงมีแนวโน้มที่จะลดราคาที่นักลงทุนเตรียมจ่าย

จำเป็นต้องมีช่วงเวลาของการเปลี่ยนแปลงเพื่อให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถปรับตัวเข้ากับข้อตกลงใหม่ได้

ดังที่ Mill สังเกต กำไรจากการขายหุ้นเหล่านี้สร้างขึ้นโดยผู้อื่น – รัฐบาล ผู้อพยพ และนักลงทุนเอกชนรายอื่น ๆ – ดังนั้นจึงมีพื้นฐานทางจริยธรรมสำหรับการจัดเก็บภาษีกำไรที่ “ยังไม่ถือเป็นรายได้” เหล่านี้อย่างมีประสิทธิภาพ

Credit : สล็อตเว็บตรง